Virksomheten med å flippe huset

Husk at Timeverdantvows ansatt denne jenta som heter Sarah For å gjøre bildene for bloggen, og så gikk hun Rogue, flyttet til Phoenix og begynte å vende hus? Vel venner, jeg er tilbake - i det minste bare i noen minutter her. Jeg er så spent på å dele noen ting jeg har lært av flipping/hjemme -designverdenen de siste årene, og til Forhåpentligvis tilby noen praktiske råd til alle som er nysgjerrige på hvordan du kommer i gang!

Jeg tenkte så lenge at det å vende et hus var en uoppnåelig drøm som aldri ville ordne seg før jeg kunne spare opp alle kontanter, men jeg er her for å fjerne noen av mytene som jeg selv trodde. Jeg advarer deg: Hvis du er seriøs med å komme i gang med å bla, må du ikke anse mine råd som den eneste ruten. Bruk tid på å spørre andre eiendomsinvestorer om tankene sine, og vær så snill å gjøre din due diligence! Det er så mange måter å finansiere disse tingene på, og jeg er ikke en finansiell planleggingsekspert. Så prøv dette hjemme, men prøv ikke dette hjemme? Prøv å gjøre dine egne ting hjemme hos deg? La oss holde oss til det og gå videre!

Leve etter den gyldne regelen

Da jeg først begynte å bla, min meddesigner og venn Grace Carpenter La meg inn på det beste rådet (hvis vippet har en gylden regel, dette er det !!): du tjener pengene dine når du kjøper huset ditt. Med andre ord, huset må være en god investering fra starten av at det skal være en god flip. Jeg vet at det nåværende klimaet virker usikkert, men for den kyndige kjøperen kan dette være den beste tiden å holde øynene skrelle for gode tilbud!

Hvordan vet du at det er en god investering? Forskning, min venn! Du må kjenne til nabolagene dine, hvilke totalrenoverte hus som selger for (ikke bare med kvadratmeter, men alle faktorer - BED -er, bad, mye størrelse, fortauskant, finish, etc.), hvilke hjem selger raskest, hva som er høyest etterspurt, Og hvilken stil folk i nabolaget generelt liker. Så å huske på alt dette, når du først vet at disse tingene som baksiden av hånden din, vil du vite om et hjem er en god avtale eller ikke. Hvis det ikke er en god del, vil du ikke tjene penger. Du kan ikke tillate deg å kjøpe et hjem, selv om det er det søteste hjemmet noensinne (og ja, jeg har måttet gå bort fra bedårende hjem fordi selgerens priser ikke ga meg noen overskuddsmargin etter renovering), hvis det ikke er rom i budsjettet for renoveringer, avslutninger, landskapsarbeid, iscenesettelse, eiendomsmegler og faktorering.

Du må planlegge fremover og jobbe bakover i tallene dine for å sikre at du har noe som er igjen for å gjøre det verdt din tid og krefter! For eksempel hadde jeg gjort mye forskning på det historiske Garfield -området i Phoenix, og da jeg så en hjemmelaget til salgs -logg foran et falleferdig, gammelt murhus, visste jeg umiddelbart a) hvor mye det ville være verdt etter renovering, b) hvor mye renoveringer som sannsynligvis ville koste, og derfor visste jeg C). Jeg var i stand til å gi et informert tilbud slik at jeg visste hvor mye jeg forhåpentligvis ville gjøre på slutten av avtalen!

Tenk utenfor Zillow

Før jeg kom inn i verden av å bla, er her noen få begrep jeg aldri hadde hørt før: engroshus. Pocket Listings Off-Market. Hard pengelån. Men la meg si deg, disse tre tingene vil forandre din verden, og du vil aldri se på Zillow for hjemmet å snu igjen.

La oss først snakke grossisthus. Jeg liker å kalle dette underbellen i eiendomsverdenen, fordi det høres så mye mer interessant ut, og ordet underbelly får meg til å le. Engrosoppføringer er hus som må selges raskt, slik at de vanligvis bare aksepterer kontanter eller lån med harde penger, de har en rask nærhet, forholdene deres er som det, det er ingen inspeksjonsperiode, men de er også priset godt under markedsverdien. Vanligvis vil disse hjemmene ikke bli godkjent for noen form for tradisjonell finansiering, og det er derfor de bare er kontanter eller harde penger. Disse husene vil aldri ha skilt foran seg, de Vanligvis vil ikke være på MLS - med andre ord, den typiske boligkjøperen vil absolutt ikke ha noen anelse om at de til og med er til salgs. Den beste måten å finne disse hjemmene på er å søke etter grossister i ditt område (spesielt grossisthjemmestasjoner), kontakt hvem som er kontaktpersonen for det selskapet, og deretter be om å bli satt på listen sin. Det er også nyttig å få en personlig forbindelse, så be dem til kaffe eller lunsj eller noe for å plukke hjernen deres når de kommer i gang! I et varmt marked, når grossisthjemmene går raskt, vil en personlig forbindelse med noen komme deg til gode når de sprenger huset til adresselisten deres - de kan sende det til deg først hvis du er frisk på hodet.

Neste opp, lommeoppføringer! Hva er lommeoppføringer, spør du? Det er et fancy begrep (imponerer vennene dine på neste cocktailfest!) for oppføringer som Eiendomsmeglere vet kanskje om at det kanskje ikke dukker opp på de typiske Zillow- eller MLS -søkene. Som engrosoppføringer, De er kanskje ikke kvalifisert for tradisjonell finansiering, eller kanskje ønsker ikke selgeren å forbedre hjemmet, men ønsker at den skal selge raskt. Hvis du har noen agentvenner, er det verdt et skudd som spør om de har lommeoppføringer i området du ønsker å investere i.

La oss nå snakke penger! Som mine andre Ramsey -fans vet, er kontanter konge. Har du alle kontanter til å finansiere en renovering og en flip? Kjempebra. Hvorfor gjør du til og med dette!? Bare tuller. Hvis du ikke sitter på fjell av kontanter, er alternativene dine å enten finne en finansiell investor eller å oppsøke et hardt pengelån. (Ansvarsfraskrivelse: HARD -pengelån er en kjærlighet/hat ting, men noen ganger er de de eneste midlene til slutt, og de har endt opp med å trene til min fordel, så jeg vil gjerne dele litt om dem!) Så hva er egentlig et hardt pengelån, og hvorfor vil du ha en?

Hard pengelån er kortsiktige lån med høy rente med en rask anvendelses- og godkjenningsprosess. Siden du trenger å handle raskt i eiendommer, bruker flippere ofte denne typen lån som en måte å få finansiering raskt. Med et hardt pengelån vil du foreta en høy, rente-bare betaling hver måned du eier huset. Du vil fortsatt sannsynligvis ha 10-20% av lånet som forskuddsbetaling, men det er mye lettere å få et hardt pengelån for et hjem enn et tradisjonelt lånslån Siden du skal jobbe med en privat utlåner i stedet for en bank.

Når du ser på hardt pengelån, er det viktig å gjøre forskningen din og forstå risikoen. Siden du betaler høye renter hver måned, må du kunne renovere og selge så raskt som mulig for å maksimere fortjenesten og minimere antall betalingene.

Mitt første trinn som en ny flipper ville være å gjøre en liten forskning om området - se opp harde penger långivere i ditt område, kontakte dem og spørre hva rentene er, hvor mye nede kreves, ber de om noen poeng, og alt annet som påvirker hvor mye penger lånet ditt vil ende opp med å koste deg. Du må også danne en LLC før du sikrer et lån. (Hvis du er lokal til Phoenix, anbefaler jeg Karen på VÆRE. Utlån . Jeg tror de også finansierer til Tennessee og North Carolina.) Å finne en god, ærlig og smarte hardt penger utlåner er avgjørende for prosessen din!

Sett scenen

Kanskje mitt største råd er å pakke hjemmet godt. Emballasje selger! I følge denne artikkelen fra Forbes.com , vil et iscenesatt hjem i gjennomsnitt selge for 17% høyere enn et hjem som ikke har blitt iscenesatt, og vil også selge 95% raskere.

Den gamle timere tankegangen var at et tomt hjem virker større. Men i disse dager vil kjøpere forestille seg at de bor i hjemmet. De vil vite om rommet er stort nok for en king-size-seng. De vil vite hvor de ville legge TV -en i stuen, og om en seksjon ville fungere eller ikke. De vil vite hvilken størrelse teppe de skal begynne å handle hvis de gir et tilbud. Vet du? Vi er en veldig visuell kultur og vi må se det for å tro det. Iscenesettelse oppnår akkurat det. Det gir dette ekstra nivået av forsikring om at dette føles som kjøperen kan gjøre dette til sitt hjem fordi de ser seg selv leve i det.

(Jeg vil legge til dette - ikke forsøm god fotografering også! Scene hjemmet, og sørg for at fotografiene viser det!)

Da det var på tide å sette rotølhuset på markedet, samarbeidet jeg med Artikkel på iscenesettelse For å vise dere alle hvilken stor forskjell det gjør! Og jeg har ikke noe imot å fortelle deg dette fordi vi er venner, men når det var iscenesatt, skjønte jeg at det så ut for søtt ut, og bestemte meg for dagen før oppføringen gikk i live for å heve prisen med $ 20.000. Jeg er ganske sikker på at agenten min trodde jeg hadde mistet det. Men du vil, jeg solgte dette huset på en uke for noen ganger under pris ($ 5000 under å spørre, så $ 15.000 høyere enn jeg hadde planlagt å selge det!). Det endte med å sette den nye prisen per kvadratmeter i nabolaget. Det er alltid verdt investeringen å arrangere et hjem! La oss si at jeg hadde bestemt meg for å bruke rundt 5000 dollar på møbler for iscenesettelse - jeg ville ha doblet investeringen min. Jeg kunne ikke ha solgt dette hjemmet ustadet for så mye som jeg gjorde. Her handler litt om hvorfor jeg valgte møbelstykkene jeg gjorde!

Oppsettet av dette hjemmet var bare litt vanskelig da du bare umiddelbart går inn i stuen, så jeg ville vise at plassen kunne ha en allsidig bruk, og ting kunne bevege seg rundt, avhengig av om du er vert for en fest osv. Jeg valgte en nøytral grå sofa (The Anton sofa om vintergrå ) Fordi denne er en ekte publikum. Det er behagelig og innbydende! Jeg tok også med dette Ottoman For å få inn noen varme toner, og vi elsket det så mye at vi holdt det i vårt eget hjem fordi det er så multifunksjonelt.

For soverommet valgte jeg Spindelbed Cradle i valnøtt med matching Vugge sidebord For å vise hvor mye plass du virkelig har her! Det var her artikkelen sparte meg mye tid. Alt ble levert og samlet rett på plass av leveringsteamene deres. Jeg kan ikke fortelle deg hvor mye av en livredder som var, da vi febrilsk prøvde å gjøre siste hånd på hjemmet for å få det på markedet! Kjøperen vår endte opp med å elske sengen så mye at hun holdt den for seg selv, og jeg kan ikke klandre henne. Det er perfekt og så høy kvalitet - det er massivt tre og det var så tungt at jeg var veldig glad for at jeg ikke trengte å flytte det, for å være ærlig! Jeg valgte denne brennende trøkk av en stol ( Spinstol i solnedgangsoransje ) For at hjørnet skal bringe litt liv og farge inn i rommet, fordi jeg er en tapt sjel uten noe oransje i mine danghus. Det er viktig å vise hva de ekstra hjørnene kan brukes til, og sette opp små vignetter her, og det er alltid ganske morsomt.

Da jeg satte meg ned og prøvde å bestemme meg for hva jeg skal dele i dette innlegget, er det så mye, jeg kunne sikkert skrive et par bind på flippshus. Det er så mye informasjon om å snu i internettverdenen, og det er allerede mange gode råd om viktige emner jeg ikke dekket som budsjettering, Å finne entreprenører for arbeid du ikke vil gjøre selv, og bygge et team av mennesker du stoler på å jobbe sammen med. Det er virkelig så mye info der ute, så dra nytte av alle de gratis ressursene og lære så mye du kan!

Hvis du elsker forretningsråd, kan du sjekke ut denne podcast -episoden for å høre de beste virksomhetene (og livet) rådene som Elsie og Emma noen gang har fått!

Jeg håper dette var nyttig for alle som ønsker å legge ut på egen hånd i flipsverdenen. Lykke til for dere alle !! Still gjerne spørsmål i kommentarene, og jeg vil prøve å svare på så mange jeg kan, og ikke vær en fremmed på Instagram ( @parohome ). Takk Emma, ​​Elsie og gjengen for å ha meg tilbake, selv om jeg forlot deg for solskinn og elendige. Ingen harde følelser, ja?! -Sarah Rhodes

Romdetaljer // Master Chandelier og Peis Sconces fra Sazerac Stitches, Kjøkkenskap av Lignum skap og trebearbeiding, Veggkunst fra Juniper Print Shop, Stue teppe fra Allmodern, Utvendige husnumre av Dropcap Studio. Koblede møblerelementer over c/o -artikkelen.

Artikkel is offering our readers a special discount! Just Bruk denne lenken og motta en rabatt på $ 50 av ditt første kjøp på $ 200 eller mer. Tilbudet gyldig 24. april 2020 - 31. desember 2020

Studiepoeng // forfatter, fotografering og design av Paro hjem.