TIPS FOR Å ANSETTE EN ENTREPRENØR

I årevis er et av mine oftest spørsmål, hvordan finner du en god entreprenør? Det er så mye at jeg alltid følte meg som, hvor begynner jeg .

Vi har renovert hjem nesten konstant i 10 år nå. I den tiden gjorde vi mange feil og lærte leksjoner på den harde måten. I dette innlegget vil jeg dele mine personlige tips for å finne pålitelige entreprenører og administrere dem selv.

Jeg vil også dele hvordan jeg søker etter nye entreprenører og får de mest nøyaktige sitatene. Jeg er så spent på å dele dette med deg som renovering har vært en sann glede for meg og noe jeg er veldig stolt av. Jeg hjelper deg med å gjøre din første opplevelse så smertefri som mulig.

Relatert: Ta en titt på vårt innredning 101 Arkiv for flere tips.

Forskjellen mellom en hovedentreprenør og tradefeople:

En hovedentreprenør er en prosjektleder som administrerer alt arbeidet som gjøres hjemme. For de fleste prosjekter (for eksempel et kjøkken eller et bad), hvis du vil kunne ansette bare en person som tar seg av hele prosjektet, må du ansette en hovedentreprenør.

Det er sjelden at enhver entreprenør vil gjøre en hel renoveringsprosjekt -solo (og det vil sannsynligvis være en lengre tidslinje). En hovedentreprenør vil føre tilsyn med prosjektet ditt ved å planlegge det, ansette alle handelsmenn som trengs, noen ganger innkjøp og kjøpe nødvendige forsyninger, og sjekke inn daglig (eller ofte) for å sikre at alt er på sporet.

En tradesperson er noen som gjør en handel. Når du for eksempel renoverer selv det minste halve badet, kan det hende du trenger en fliseperson, et bakgrunnsprogram, en rørlegger og en elektriker.

Jeg anbefaler å lete etter tradere som spesialiserer seg i en handel, da de ofte er de dyktigste og profesjonelle. Jeg anbefaler bare å jobbe med lisensierte entreprenører - spesielt om essensielle funksjoner i hjemmet som elektrisk og rørleggerarbeid.

Fordeler og ulemper: PRO for å samarbeide med en hovedentreprenør er at de vil administrere prosjektet for deg. Du vil ha mindre ansvar, og det kan spare mye tid, spesielt hvis du ikke kjenner noen handler du liker, og du trenger å ansette alle fra bunnen av.

En annen proff av en hovedentreprenør er at hvis et problem oppstår med en handel (ofte ikke dukker opp), er det deres jobb å ta seg av det. Hvis du er en person som hater konfrontasjon, er dette noe å vurdere.

En siste proff av en hovedentreprenør er at du vil motta ett sitat som inkluderer alt. Det er en raskere måte å finne ut kostnadene for prosjektet ditt. Ulemper ved å samarbeide med en hovedentreprenør er at deres prosjektledelsestjenester forståelig nok koster penger.

Det samlede budsjettet for prosjektet ditt vil være minst 20% mer, og etter min erfaring var det mer enn det.

For Tradespeople vil jeg starte med ulemper. For meg er den største CON all ansettelse av nye handler. Det er en intervjuprosess (mer om det snart) som er tidkrevende.

Når som helst du renoverer for første gang i et nytt område, må du finne en ny serie av TradespePeople som du liker og stoler på. Når du starter et stort prosjekt, som en langsom hele husoppussing, kan det være verdt det å finne alle disse menneskene.

Etter min erfaring, når du finner gode handler, kan du jobbe med dem i årevis. Den andre store forholdet for å foregripende en hovedentreprenør er det ekstra ansvaret for å administrere handler selv. Du vil være ansvarlig for å betale dem direkte og trene eventuelle konflikter som kan oppstå.

Den største proffen av å jobbe direkte med handler er sannsynligvis budsjettbesparelsen.

Min personlige preferanse: I de første årene av renoveringen vår valgte vi å jobbe direkte med handler og ikke en hovedentreprenør fordi det var det eneste alternativet som passet til våre små budsjetter. Etter hvert som årene gikk, ble jeg kjent med prosessen og var komfortabel med å være prosjektleder.

Jeg husker at det var så stressende i begynnelsen, men over tid fant jeg en behagelig rytme. I disse dager elsker jeg å jobbe direkte med tradere og synes det er enklere, raskere og rimeligere å få akkurat det utfallet jeg ønsker.

Jeg er i stand til å være ærlig øyeblikkelig Når jeg ser noe jeg ikke liker eller som ikke kommer til å planlegge. Å utvikle gode kommunikasjonsevner er et must. Siden jeg ble vant til å jobbe direkte med handler, er det nå min preferanse for de fleste små kosmetiske prosjekter.

Jeg elsker at jeg kan spare noe av budsjettet mitt ved å selvfølgelig å sprute andre steder. Jeg vil fortsatt ansette en hovedentreprenør for prosjekter jeg er uerfaren i og alt på skalaen som krever tillatelse.

For større prosjekter er det også en hybrid tilnærming å vurdere.

Hvis du vil ha en hovedentreprenør, og trenger å spare budsjett, kan du fortelle dem at du allerede har din egen maler eller gulvperson. Handler som det er den enkleste å finne en leie. På den måten sparer du litt på markeringen på noen av de høyeste budsjettgjenstandene.

Tips for å ansette en entreprenør eller handler:

Jeg leter for tiden etter en hovedentreprenør for noe av det store arbeidet med Vårt nye hjem . Slik søkte jeg:

Spør folk i nabolaget ditt om det er noen pålitelige lag som jobber der mye.
Min ideelle entreprenør er alltid en med et middels prispunkt. Jeg ser aldri etter de billigste entreprenørene fordi de ofte blir dyrere med tiden og bringer for mye personlig drama inn i prosjektet mitt.
Hvis prisen er sjokkerende lav, vær veldig forsiktig. Etter min erfaring leter jeg etter noen som forteller meg en virkelig pris som har resonnement bak seg. For ting som tregulv og fliser er det vanligvis en pris per kvadratfot. For ting som tilpassede innebygde, kan prisen være mer uklar for deg, og det er normalt.
Etter min erfaring er de medium prisede entreprenørene ekte Beste priset alternativ, og det er vanligvis best å gå med rimelig pris i stedet for avtalen.
Be folk i nabolaget ditt om spesifikke handelsanbefalinger. Har du en rørlegger du liker?
Spør folk hvilket entreprenørteam spesialiserer seg i din type hjem (historisk? Midt århundre? Nybygg?).
Spør hver person du kjenner som har renovert de siste fem årene. Spør spesifikt Vil du ansette dem igjen etter opplevelsen din med dem? og Hva er deres styrker og svakheter? Ingen renovering er perfekt, så det er bra å finne ut hvordan deres håndterte feil og utfordringer.

La oss snakke intervjuing. Jeg anser den første avtalen både som en mulighet til å få et tilbud og og intervjue fra min side. Jeg har lært at de beste entreprenørene også vil intervjue deg for å se om du vil være en god klient (mer om hvordan du kan forberede deg nedenfor).

Når du har en kortliste over noen få GC -er eller handler du vil intervjue (jeg vil gjøre to eller tre intervjuer/sitater for hver rolle du fyller), er det på tide å forberede deg til din første avtale.

En av de største feilene du kan gjøre er å be om et tilbud og ingenting annet. Dette er din sjanse til å prøve å lære mer om hvordan de opererer og hva du kan forvente. Her er noen gode ting å vurdere å be om:

Bilder av lignende prosjekter de er stolte av, eller egentlig alle bilder de er stolte av. La dem vise deg hva de er best på.
Et par referanser av lokale hus du kan ringe. Ofte vil de til og med prøve å ordne med å la deg se renoveringen personlig.
Spør - Hvilke forholdsregler finner du å hjelpe mest til å holde et prosjekt på budsjettet?
Spør - Hvilke skjulte kostnader forutser du i renoveringen min?
Spør - hvordan er din vanlige tidslinje? Hva er noen måter vi kan holde prosjektet vårt etter planen?
Fortell dem at du trenger å bli enige om en betalingsplan i begynnelsen som er forsyningskostnader foran og deretter en betaling hver gang en milemarkør på prosjektet er fullført.

Prøv et testprosjekt. Før du ansetter en entreprenør for å gjøre en stor renovering, kan du ansette dem for å gjøre noe mindre. Jeg vil spesielt anbefale dette for alle som gir deg en stor eller full renovering.

Hvis du har en sjanse til å gjøre noe mindre først - bare et bad, for eksempel, vil du kunne sørge for at du liker teamet og jobber godt sammen før du hopper inn i et større engasjement sammen.

En sexisme pep snakk for kvinner. Å navigere i sexisme er noe som ofte har kommet opp for meg som en kvinne som ansetter først og fremst menn entreprenører og tradere. Mange (mange) ganger mannlige entreprenører har gått inn i hjemmet vårt for første gang, sett seg rundt og spør, hva gjør mannen din?

Det er helt sjokkerende og aldri OK, men for meg har det også vært et nødvendig onde. Jeg ser det som å akseptere verden jeg lever i, ikke verden jeg skulle ønske jeg bodde i. For å være rettferdig, har jeg jobbet med mange respektfulle menn, men her er tipsene mine for når sexisme oppstår:

Min mann og jeg la dem vite tydelig at jeg er den som har ansvaret og det Han trenger ikke å ok noe . Min mann veier ikke med vilje på meninger og spør meg hva jeg tror foran en ny entreprenør for å sette tonen. Svaret hans for alt er at du bør spørre Elsie.
Ved å være veldig forberedt på ditt første sitatmøte, vil du vise dem at du er seriøs og at du vet nøyaktig hva du vil.
Noe av det viktigste jeg støter på er entreprenører som prøver å snakke meg inn og ut av valg. Ofte har de gode intensjoner og prøver bare å gjøre for deg det de vanligvis gjør. Selv om det er gode tilbakemeldinger om elementer som sikkerhet eller funksjon, er det frustrerende å bli avhørt gjentatte ganger på designvalg. Nå forbereder jeg meg alltid på dette med mange bilder.
La aldri en entreprenør snakke deg om noe du ikke vil eller ikke liker bare fordi du føler deg på stedet. Si at du trenger en dag for å tenke over det.

Hvordan forberede deg på å få et tilbud:

Da vi gjorde vår første store ombygging, ble jeg spøket av entreprenører mye . De ville komme hjem til meg for å gi meg et tilbud, og da ville jeg aldri få sitatet og aldri høre fra dem igjen. År senere innser jeg det Jeg var problemet .

Da en entreprenør dukket opp hjemme hos meg, ville jeg være uforberedt og bare gå gjennom huset med dem og snakket om hvordan jeg ville at hvert rom skulle se ut. Ofte visste jeg ikke engang nøyaktig hva jeg ville, men jeg forventet fortsatt at de skulle sende meg et tilbud.

Entreprenører ønsker ikke å jobbe med mennesker som fremdeles bestemmer hva de vil. De vil ha et prosjekt som er forståelig og klare til å begynne i en viss tidsramme.

Den andre feilen jeg gjorde de første årene, var aldri å si budsjettet mitt. Jeg var så fokusert på å prøve å få en god del at jeg feilaktig trodde at ikke å si at budsjettet mitt ville gi meg et lavere sitat.

Entreprenører kan ikke lese tankene dine, og med gode entreprenører er ikke prisene egentlig omsettelige. Det er urettferdig å invitere en entreprenør for å få et tilbud uten å ha minst et ballparkbudsjett for det du håper å betale.

Faktisk har jeg ofte funnet det mer nyttig å si at ditt sanne ideelle budsjett, da mange entreprenører vil prøve å hjelpe deg med å justere omfanget av prosjektet ditt for å passe budsjettet. Det er et godt utgangspunkt og hjelper deg med å komme på samme side.

Alle tingene jeg forbereder før jeg møter en entreprenør:

Jeg har funnet ut at fullt forberedelse (noen vil si overforberedende) hjelper meg å få de mest nøyaktige sitatene og ha et mer produktivt første møte med en ny entreprenør.

Det viser dem også at jeg vil være en ansvarlig klient og god kommunikator. Jeg liker å ta meg god tid og bruke minst noen netter med å forberede alle det visuelle og eksemplene før møtene begynner.

Skisser av hvordan jeg vil at prosjektet mitt skal se ut (være så detaljert som mulig).
Alle kildene mine er plukket ut. For øyeblikket forbereder jeg meg på et tilbud på badet, og jeg valgte forfengelighet, badekar, all maskinvare, flisen og til og med toalettet før Mitt første møte med en potensiell entreprenør.
Visuelle eksempler. Pinterest -bilder som viser alle detaljene i prosjektet ditt. Dette er ikke et stemningsbrett der fargene og stemningen betyr noe - dette er en måte å kommunisere på hvis du vil at flisen din installerte en spesiell måte eller du vil ha en buet dør til.
Anta aldri at de kan se hva som er i hodet ditt. Alltid dobbelt kommunisere ved å vise eksempler .
Kjenn din ideelle tidsramme. De vil alltid ønske å vite når de kan starte og når du trenger det gjort av. Hvis du renoverer før du flytter inn i et nytt hus, anbefaler jeg at alt må gjøres en til to måneder før du flytter inn. Forsinkelser er normalt, og du vil ønske en sjanse for å få det ryddet opp før du flytter inn.
Kjenn budsjettet ditt. Kjenn den laveste prisen du håper å betale så vel som den høyeste du er villig til å betale for en jobb.

Da jeg først begynte å renovere, var jeg alltid redd for å virke høyt vedlikehold eller masete, når virkelig disse ordene bare er synonymer for å være veldig detaljerte og investerte i renoveringen min.

Nå prøver jeg ikke å maskere disse egenskapene. Jeg lar entreprenører vite at jeg bryr meg om detaljene. Det er ingenting galt med det. Det er langt bedre for alle involverte å være ekstremt spesifikke om hva du vil enn å gå inn i et prosjekt uten en plan.

Hvordan budsjettere for overskudd og det uventede:

Du har sikkert hørt til gamle råd, det vil koste dobbelt så mye og ta dobbelt så lang tid som de sier. Dette gjaldt definitivt for kjøpsentreprenørene jeg ansatt tidlig i renoveringen min.

Jeg har ikke funnet det å være sant over hele linjen. Uventede utgifter dukker opp! Her er noen ting du må huske på:

Entreprenør sitater inkluderer ikke uventede problemløsninger i sitatene. Vi har hatt dem på nesten hver tarmrenovering vi noen gang har gjort. Undergulv er råtne og trenger erstattet, hardt skog er ikke berettiget og må byttes ut, mugg blir funnet og må utbedres. Denne typen problemer er vanlige.
Det er vanligvis flere forsyninger enn du forventer. Små ting legger opp, selv om du er forsiktig.
Mitt personlige problem er at jeg vanligvis fortsetter å legge til ideer etter at jeg har sitatet mitt, noe som legger til utgifter.

Slik holder jeg meg på budsjettet og har alltid midler til å dekke for en uventet utgift:

Hold alltid minst $ 10 000 eller 20% (hva som er mer) på hånden for uventede utgifter. Du vet bare aldri. Det er opp til deg hvor mye overskudd du forbereder deg på.
Jeg anbefaler alltid å ha et sunt mini -nødfond som er utpekt til renoveringen din. Når et rom er sløyd, har du virkelig ikke noe annet valg enn å legge det tilbake, og du må være forberedt på å betale for uventede reparasjoner og utgifter.
Planlegg renoveringen din fra mest til minst viktig. Hvis du har et stramt budsjett, er det smart å gjøre din store vinnrenoveringer først. Dette er viktige reparasjoner, kjøkken og renovering av baderom for de fleste hjem. Da kan du gjøre det hyggelig å ha ting neste gang, som å legge til en ny veranda eller legge til en haug med tapet.
I budsjettene mine vet jeg alltid hvilke elementer jeg vil kutte fra planen min hvis jeg begynner å gå over budsjettet.
Som jeg henviste til ovenfor, er det en sammenheng mellom ansettelser, anerkjente entreprenører og å holde på budsjettet. Jeg vil heller krype til prisen foran og holde på budsjettet enn å gå over kjøpsbudsjettet jeg ble fortalt. Rimelige sitater for seieren!

Jeg likte å dele dette, og jeg håper det hjelper noen av dere med å unngå noen av fallgruvene og feilene jeg gjorde tidligere. Til syvende og sist er renovering vanligvis en utfordrende prosess med en stor belønning på slutten.

Hold haken oppe, hold øye med prisen, og ikke slå deg selv over ting du ikke kan kontrollere. Det er normalt å føle seg fullstendig utbrent nær slutten av en renovering, og etter min erfaring blekner det raskt så snart du er fullført.

Hva skal jeg se noen av renoveringsprosjektene mine?